Es un contrato privado firmado por el vendedor y el comprador, por el que se reserva el derecho de compra de una propiedad, siendo que el comprador entrega una cantidad en concepto de señal. Si una de las dos partes incumple el contrato, será penalizado. Es un compromiso de la compraventa que con posterioridad se va a realizar, normalmente mediante escritura pública ante notario.
No por ser un precontrato es algo fácil y sin importancia, al contrario en buena parte de cómo esté redactado depende la compraventa posterior. Por ello es aconsejable acudir a un profesional para que nos asesore.
Un contrato de arras siempre debe contener:
- Datos del comprador y del vendedor. Deben firmarlo todos los vendedores y todos los compradores.
- Datos de la finca (vivienda o local de negocio).
- Plazo para formalizar el contrato de compraventa, aconsejo que siempre la compraventa se haga mediante escritura pública. No obstante, si lo vas a comprar con hipoteca el banco siempre exigirá que así sea.
- Precio de la compraventa.
- Importe de la señal o arras, no hay una cantidad estipulada legalmente, es a voluntad de las partes. Se debe hacer constar que la cantidad entregada en concepto de arras se descontará del precio final de la vivienda en el momento de firmar la escritura.
- Estado de cargas, contribuciones e impuestos. Por ejemplo: ¿está alquilado el local o la vivienda, se adeuda el IBI o cualquier otro impuesto?
- Fecha en la que se entregará la posesión de la propiedad, es decir, cuando puedo ocuparla realmente.
- Quién asume los gastos (notaría, registro, etc.).
- Quién elige al Notario.
- Y algo muy importante: qué tipo de arras son (confirmatorias, penales o penitenciales)
Las más comunes son las arras penitenciales. Es una garantía para el caso de que cualquiera de las partes se desvincule del contrato firmado. Es decir, si el que no cumple es el comprador pierde la cantidad entregada, en cambio, si es el vendedor, tendrá que devolver el doble. Hay que expresar con claridad sus consecuencias, o mencionar el precepto del Código Civil en el que se encuentran reguladas (artículo 1.454).
En definitiva, la compra de una vivienda, es una decisión lo suficientemente importante como para asesorarse de profesionales a la hora de firmar.