Como digo habitualmente en mi blog, lo primero es intentar la vía amistosa, los pleitos solo se deben utilizar una vez agotada esta vía. La reclamación de las rentas al inquilino se debe hacer por escrito y de forma que quede acreditado (burofax con certificado de texto y acuse de recibo, carta certificada, etc.). Pero si el inquilino deja de pagar la renta y la vía amistosa no ha resultado, el propietario puede acudir a la justicia para solicitar auxilio.
La demanda de desahucio se puede presentar desde el mismo momento en que el inquilino se retrasa en el pago de la renta. Aunque se trate de una única mensualidad, aunque mi consejo es el de esperar por lo menos al impago de dos mensualidades. El procedimiento se inicia con demanda ante el Juzgado de Primera Instancia donde está la finca arrendada. Para interponer demanda es necesaria la intervención de abogado y procurador. En la demanda se puede solicitar, además de que se devuelva la posesión del inmueble, el pago de las cantidades adeudas y por supuesto las costas procesales (lo que nos cuesta el abogado y el procurador). Junto con la demanda se presenta una serie de documentación como es el contrato de arrendamiento, requerimiento de pago si lo hubiere, etc. Cuando se admita a trámite la demanda el Juzgado envía al inquilino copia de la demanda y documento donde se fija la fecha de juicio y la fecha de lanzamiento (desalojo).
El inquilino cuando recibe esta documentación tiene varias opciones:
1.- Contestar a la demanda oponiéndose: en ese caso habrá juicio.
2.- No contestar: en ese caso directamente se procederá al lanzamiento en la fecha fijada.
3.- Pagar y entregar el inmueble.
4.- Entregar el inmueble y no pagar: en ese caso se puede continuar respecto a la reclamación de la deuda.
5.- Pagar lo adeudado dentro de los diez días desde que recibe la demanda y seguir en el inmueble.
Para ejercitar esta opción se tiene que tener en cuenta dos cosas:
– Solo se puede hacer una sola vez a lo largo de la duración del arrendamiento.
– No se podrá hacer si el arrendador antes de poner la demanda de desahucio hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente (por ejemplo burofax) con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
En caso de que se celebre juicio, habrá una sentencia en la que por lo general se da la razón al propietario a no ser que el inquilino demuestre que las rentas reclamadas están abonadas. Si el inquilino no desaloja voluntariamente el inmueble se procede al lanzamiento por la comisión judicial (miembros del juzgado), se levanta acta de lo ocurrido y del estado de la vivienda y se entrega las llaves al propietario.
¿Qué no debe hacerse nunca ante un impago de rentas?
– Cambiar la cerradura.
– Entrar en la vivienda.
– Cortar los suministros o dejar de pagarlos.
Si se lleva a cabo alguna de estas acciones el inquilino puede denunciar al propietario por coacciones, intimidación, etc. En resumen, el procedimiento judicial de desahucio es sencillo y suele ser bastante rápido teniendo en cuenta los plazos en otro tipo de procedimientos. Como siempre, cada caso es único por lo que ante esta situación podéis consultarme vuestro caso concreto.