El 17 de junio de 2019 ha entrado en vigor la nueva ley hipotecaria. Se supone que esta nueva ley va a proteger más al consumidor frente a las entidades bancarias. En este artículo vamos a intentar explicar de forma clara y concisa las novedades más destacables.
GASTOS:
A partir de ahora, el banco pagará los gastos referidos a la notaría, el registro y la gestoría, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Sin embargo, la tasación la pagará el cliente, así como las copias de la escritura que solicite.
DESAHUCIOS:
Hasta ahora, los bancos podían ejecutar la hipoteca (demandar) con tres cuotas impagadas, a partir de ahora será diferente. Siendo del siguiente modo:
Durante la primera mitad del contrato: se deberá producir un impago de cuotas que alcancen el 3% del principal del préstamo o 12 mensualidades.
A partir de la segunda mitad del contrato: se deberá producir un impago de cuotas que alcancen el 7% del principal del préstamo o 15 mensualidades.
Sin embargo, en la nueva ley curiosamente no se contempla la dación en pago.
INTERESES Y COMISIONES:
La ley establece que el interés de demora, que es el interés que se paga por el retraso en el pago de la cuota, será exactamente el interés legal del dinero más tres puntos.
Se reducen las comisiones por amortización total o parcial:
Amortización de hipotecas a tipo variable los primeros tres años de la hipoteca: comisión del 0,25% sobre la cuantía amortizada. A partir del tercer año: comisión del 0,15% sobre la cuantía amortizada.
Amortización de hipotecas a tipo fijo: las comisiones máximas aplicadas serán del 2% los primeros años 10 años y del 1,5% a partir de entonces.
Los bancos son libres de aplicar comisiones por debajo de esas cifras si así lo desearan. Esta medida será con carácter retroactivo. Esto quiere decir que todos aquellos que realicen una amortización anticipada en su hipoteca, desde la entrada en vigor de la ley, podrán acogerse a estas nuevas condiciones.
Por lo que respecta a la comisión de apertura, la ley señala que, en los casos en los que exista, se deberá abonar de una sola vez y deberá englobar todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.
Para pasar de hipoteca de tipo variable a fijo, la nueva ley hace más económico el cambio ya que rebaja la comisión máxima que hay que pagar, que será inferior al 0,15%.
Queda prohibida la cláusula suelo, pero también se ha previsto que los intereses nunca serán negativos, es decir, que el banco tampoco nos va a pagar en situaciones en que el euríbor esté en valores negativos.
VINCULACIONES CON LA HIPOTECA:
El banco no puede obligar a contratar vinculaciones (nómina, seguro vida, etc.) pero si quiere hacerlo, tendrá que comunicarlo al Banco de España y el cliente podrá elegir contratarlas con otra entidad.
LA LABOR DEL NOTARIO:
El Banco tendrá que entregar, con una antelación mínima de diez días al notario, toda la información sobre las condiciones de la financiación para que puedan explicar a los clientes el préstamo y estos conozcan los detalles del texto. El notario debe ser elegido por el cliente. El hipotecante debe comparecer ante el notario al menos el día antes de la firma y en esa comparecencia debe informarle de manera individualizada y con constancia en acta (gratuita) que ha prestado asesoramiento sobre las cláusulas que constan en la FEIN y la FIAE. Además, hará al deudor, y en su caso al fiador, un test sobre la documentación entregada y la información suministrada.
Y por último, las hipotecas ya firmadas se acogen a la ley hipotecaria anterior, siendo que las únicas medidas que sí afectan a las hipotecas firmadas antes del 16 de Junio de 2019 son las relativas a los desahucios, en la reducción de comisiones en el paso a una hipoteca fija y en las amortizaciones parciales/totales que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la nueva Ley.
Desde mi punto de vista, aunque se ha avanzado en la protección a los consumidores, no es menos cierto que la ley se ha quedado incompleta y en algunos casos ambigua, veremos cómo será su aplicación en el día a día.