El alquiler con opción de compra es un contrato doble, uno de alquiler y otro de compraventa. Y es un contrato atípico, reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Es muy importante, que dada la especialidad de este contrato, se reflejen claramente todas las condiciones relativas, al arrendamiento y a la compra.
La peculiaridad de estos contratos es que normalmente el inquilino entrega una prima inicial que es superior a una fianza y que en caso de no cumplimiento de la compraventa, se pierde y, el arrendador se compromete a cambio que cuando llegue la fecha de la compraventa descontará, total o parcialmente, las rentas pagadas hasta el momento. Normalmente, se establece que cuanto antes se ejercite la opción por parte del inquilino, mayor serán los importes a descontar.
En estos contratos tanto el arrendador como el inquilino tienen las mismas obligaciones y derechos que tendrían en un contrato normal de arrendamiento, entre otros:
- El inquilino tiene derecho a permanecer arrendado en la vivienda durante los 3 años que dure el contrato de alquiler.
- El arrendador puede instar procedimiento de desahucio por falta de pago.
- El arrendador tiene obligación de proceder a arreglar aquellos desperfectos que no sean imputables al mal uso por parte del inquilino.
- El arrendador no puede entrar en la vivienda alquilada sin la autorización del inquilino.
Especialidades del contrato de opción a compra:
- El inquilino puede prorrogar, si así lo consiente el propietario, el contrato de alquiler más allá de los 3 años, pero, en ese caso, la opción a compra caducará.
- El inquilino tiene exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato para ejercer su derecho a la opción y por lo tanto, el vendedor durante ese plazo no podrá vender la vivienda a un tercero.
- El precio de compraventa será fijado en el contrato, sin que pueda ser modificado de forma unilateral por ninguno de ellos.
- Si el inquilino se retrasa en el pago de la renta más de dos meses perderá la opción a compra y, por lo tanto, la prima aportada.